Foto: Ilustracija/Pixsell

Početkom 2026. godine građani će imati lošije uvjete kreditiranja, jer će s prosječnom plaćom moći dobiti i do 20 tisuća eura manji stambeni kredit nego prije. Naime, svake se godine mijenja referentna plaća po kojoj se računa osnovica za život, a riječ je o iznosu koji ne može biti predmet ovrhe i koji većina banaka koristi kao polaznu točku pri izračunu kreditne sposobnosti.

Od 1. srpnja Hrvatska narodna banka propisala je da maksimalni omjer duga i prihoda (DSTI) za stambene kredite iznosi 45 posto, no ta izmjena neće znatnije utjecati na građane s prosječnim primanjima.

Kreditna sposobnost se, kao i dosad, računa tako da se od neto plaće oduzme osnovica za život te eventualne kreditne obveze, poput leasinga, gotovinskih kredita ili sudužništva.

Osnovica za život u 2025. godini iznosi 868 eura, jer je prosječna plaća u razdoblju od siječnja do kolovoza 2024. bila 1302 eura, a dvije trećine tog iznosa čine osnovicu. Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, prosječna mjesečna neto plaća od siječnja do kolovoza 2025. iznosila je 1434 eura, pa će nova osnovica za život od siječnja 2026. iznositi 956 eura. To znači da će građani biti kreditno sposobni za gotovo stotinu eura manje.

Primjerice, s prosječnom plaćom od 1446 eura u kolovozu mogli su dobiti stambeni kredit s maksimalnim anuitetom od 578 eura, odnosno oko 133.800 eura na 30 godina uz efektivnu kamatnu stopu od 3,24 posto.

Od 1. siječnja, uz istu plaću, maksimalni anuitet pada na 490 eura, što znači da bi maksimalni kredit iznosio 113.500 eura. Dakle, razlika je oko 20 tisuća eura manje, pa oni koji planiraju kupnju nekretnine i na granici su kreditne sposobnosti možda trebaju požuriti s realizacijom kredita prije stupanja na snagu novih referentnih vrijednosti.

Priča je izazvala raspravu na Redditu pa je jedan korisnik komentirao da “ljudi koji žive od svog rada svake godine postaju sve siromašniji ako nemaju dodatna ulaganja, i to je žalosno za gledati”.

Autor objave, odgovorio je kako je to druga tema, povezana s inflacijom, ali da je u ovom slučaju riječ o raskoraku između rasta plaća i usklađivanja kreditnih uvjeta: “Plaće rastu cijele godine, dok se usklađivanje osnovice radi jednom godišnje.

To privremeno pogoduje kupcima krajem godine jer im omogućuje da dobiju veći kredit nego što bi to bilo moguće nakon usklađivanja”.

Na komentar korisnika koji je ironično primijetio da “mora kupiti neku precijenjenu rupu do kraja godine”, autor je odgovorio da stvari nisu tako crne: “Ovo je važno za one koji planiraju kupnju u sljedećih nekoliko mjeseci.

Vjerojatno će i plaće s vremenom rasti, pa će se situacija izravnati. Šokovi su rezultat godišnjeg usklađivanja osnovice, a da se ona mijenja svaki mjesec, takvih skokova ne bi bilo”.

Korisnik je naveo da bi smanjenje kreditne sposobnosti moglo utjecati na pad potražnje za kreditima, što bi moglo dovesti do pada cijena nekretnina ili do snižavanja kamatnih stopa, ali da banke vjerojatno neće dopustiti značajan pad cijena.

Korisnik je dodao podatke prema kojima je u Hrvatskoj oko 30 posto stambenih nekretnina kupljeno putem kredita, a taj udio varira ovisno o regiji – u priobalju je znatno manji, primjerice u Zadarskoj županiji oko 12 posto, dok je u Zagrebu i okolici veći od 38 posto.

Autor objave na to je odgovorio da će pad broja transakcija vjerojatno potrajati i iduće godine zbog strožih kreditnih uvjeta i slabije ekonomije, pa će rasti udio kupnji u gotovini: “Kupci koji raspolažu gotovinom imat će veću pregovaračku moć, ali teško da će odustajati od ulaganja ako su to planirali”.

Dodao je i da podaci o udjelu kupnji na kredit ne pokazuju stvarni utjecaj kreditnih uvjeta jer zanemaruju lančane kupnje: “Ako jedna osoba kupuje novi stan prodajom starog, a kupac starog stana uzima kredit, onda su i druge transakcije u tom lancu zapravo posredno ovisne o dostupnosti kredita”.

Na kraju je je jedan korisnik znakovito primijetio da “nema razloga da cijene padnu kad plaće rastu”, dok mu je autor odgovorio da nije riječ samo o plaćama nego i o broju ukupnih transakcija: “Ako padne broj kupnji na kredit, smanjuje se i ukupni broj prodanih nekretnina, bez obzira na to što udio gotovinskih kupnji raste. Trenutno nema pokazatelja da će cijene značajnije pasti, ali tržište se hladi”, piše Dnevno.hr.